购屋攻防战
《南洋商报》去年底在半岛进行的“2014年房市展望”调查，受访的3150人中，超过80%人都渴望有自己的房子，但约36%人却因为经济能力问题，至今还是“无窝族”。
面对薪金和屋价上涨幅度失衡的年代，到底该不该买房子自居？若要买，又从何着手？国人如何看待买屋这课题？过程中又面对哪些考验？
从“2014年房市展望”调查结果可一窥真相，同时《产业周刊》特别针对这些问题，咨询专家的宝贵意见，为大家指点新的购屋指引。
专家教路 对抗高房价
屋价直飙，有人说房产已形成泡沬了。
同时，加薪永远追不上房产增值的幅度，因此有人说买房子要趁早。
房地产是大多人眼中的创富工具，根据本报的调查，约25%人过去12个月内购买房产，但36%人因为经济能力问题，至今还是“无壳族”，另约20%人从来没有购房的意愿。
一起来从本报进行的调查结果，了解国人对购房这课题的心态、面对的问题，同时听听专家的建议。
我国一般打工族买不起房子，已经不是新鲜的课题。
《南洋商报》进行的“2014年房市展望”调查显示，共有35.56%或1120名受访者因负担不起房价，至今仍是“无屋一族”。
同时，这3150人当中，高达75.87%或2390名受访者过去12个月没有购屋，最大的阻力是源自于财务问题，达37.63%。
尽管政府正致力推行经济转型执行方案（ETP），放眼创造330万个中高收入就业机会，以便能在2020年成为高收入国。
人民应设法“自救”
但首相署的利商工作队委员拿督蔡兆源认为，面对高房价的年代，人民总不能等大环境改变，而应该设法“自救”。
对于一般打工族因财务问题而无法购屋，蔡兆源说表示，人民收入低的问题源自整个国家经济结构。
“这不是3、5年，甚至是10年，可以解决的问题。”
他认为，若人民想要购屋，就必须“自救”，通过自我增值，提升生产力，以符合更高的工作需求，争取高薪，让自己脱离这种困境。
他指出，投资在自己身上是最理想的“自救”方案，并建议打工族利用空余时间报读课程与参加培训课程，以提升自己的知识与技术能力。
“提升工作能力后，便能为雇主创造更多价值，进而获得擢升与加薪的机会，从长期来看，这有利于提升本身的经济基础。”
或许，有些打工族为了多挣一点钱，而选择兼职，但蔡兆源并不鼓励，因为这最终会带来负面的连锁影响，例如影响正职与家庭生活等等。
他续说，即使目前打工族已经拥有大学文凭，但每年必须面对那么多大学生加入社会，难免会加剧工作竞争力，因此，强化自己的能力是不二选择。
打工族入不敷出司空见惯
在过去一年没有买房的人当中，只有约15%表示已买了供投资用途的第二套房，另有14%人表示对国家经济没信心，另约13%认为房价会下跌。
首相署的利商工作队委员拿督蔡兆源认为，除了个人财务能力欠佳之外，也有可能是打房措施下的“受害者”。
“为了打击房地产投机客，国家银行缩紧了贷款政策，只有净收入符合条件者，才能申请房贷。
他说，有些潜在购屋者的净收入可能不符合银行的贷款资格，所以申请不到房贷，导致买不起房屋。
我国公共交通设施欠佳，大多数打工族甫踏入社会工作，便必须购车代步，微薄的薪水除了支付车贷、汽油费与过路费，还要负担房租、保费与生活费等等，入不敷出可谓司空见惯。
对此，蔡兆源希望政府正积极在巴生谷打造的捷运计划（MRT），能够纾缓城中交通阻塞问题之余，也能帮助打工族减轻购买交通工具的负担。
房产可创富 依财力而为
尽管多达59.05%或1860名受访者表示，未来12个月不会置业，但仍有约三分之一受访者规划在今年买房，而且他们的理由多是“产业具有增值潜能”（达61.22%）。
这当中有者已经有一屋自居，但他们希望提升现有的居住环境，所以计划购买更优质的房屋；有者则希望多买一间房屋收租，制造一些被动收入。
不管任何理由，联昌国际投行研究经济研究部总监李兴裕认为，国人最重要是深入考量自己的财务能力，量力而为。
“我始终觉得产业是很好的长线投资工具，只是奉劝购屋者在决定购屋前，必须优先考量自身的财务能力。”
蔡兆源也赞同：“投资房地产的确是个不错的投资选择，因为产业拥有良好增值潜能，但是我们必须谨慎理财，以免加剧自己的负担。
“所谓理财，就是要理性理财，必须懂得开源节流与取舍，把真正需要的列为优先考量。”他补充，假如潜在购屋者现在的财务能力欠佳，不妨先储钱，待财务状况转佳时，才再添购房屋。
35%转售费时逾9个月 投资房产银根要足
房地产的确是不错的创富工具，但要脱售一项房产并不如想像中的简单。
本报的调查显示，过去一年有脱售房产的受访者中，34.62%竟耗时超过9个月才等到适合的买家。
另外，28.21%业主等了6个月，花9个月才售出单位的有19.23%。
产业是非流动性资产，因此，比股票、单位信托基金、黄金实体、贵金属、商品期货等投资工具的流动性低，如果想要兑现，也需要很长时间。
而且买卖产业，也需经过一些程序，过程比较繁复，但这都无损产业对投资者的吸引力。
蔡兆源认为，不管想购几间房产来投资，购屋者都必须确保自己拥有持有力。
“毕竟现在很多人因打房措施而止步，导致二手产业市场有价无市，倘若缺乏持有力，很容易会陷入财务窘境。”
国家经济虽渐入佳境 60%人今年不敢买房
本报的调查显示，高达59.05%或1860名受访者无意在今年购屋。
他们无意购屋的三大主要因素是财务问题（39.58%）、从无意愿购屋（18.33%）及对经济缺乏信心（16.25%）。
同时，受访者中，有32.38%或1020人表示今年会置业，其余的8.57%或270名受访者则无意见。
但有意在今年成为屋主的受访者则抱持不同看法，61.22%受访者因看好产业价格的增值潜能，而计划在今年出手，其次是因对房屋的需求殷切（21.43%）以及经济增长（17.35%），而打算加入屋主行列。基于两派受访者对国家经济前景的看法不一，那到底今年国家经济表现如何呢？
经济走势“稳定”
李兴裕以“稳定”来形容今年的经济走势，并预计涨幅可达5%。
他披露，支撑国家经济增长的主要推动力来自私人消费、私人投资、石油与天然气领域、基建领域及出口复苏等等。
同时，他不排除当国家经济渐入佳境，国家银行可能把隔夜政策利率（OPR）上调25个基点，而利率调整也是购屋者需要考量的因素之一。
他预测，在未来2、3年内，国家经济增长将维持在5至5.5%水平。
打工族难挡通胀压力
根据调查，13.9%或410名受访者在过去1年没有购屋，是因为他们对国家经济欠缺信心。
截至去年第三季，我国经济增长5%，略逊于前年同期的5.3%。
对于部分受访者对国家经济缺乏信心，李兴裕认为，那可能是因为他们受到通货膨胀的压力。
他说，购屋必须衡量很多因素，首要考量是个人的财务能力与工作稳定度。
“我相信他们对国家经济缺乏信心，是因为担心经济疲弱会影响他们的工作，最终导致饭碗不保。”
鉴于本报进行的这项问卷调查，主要是来自打工族的回应，因此，李兴裕认为，通货膨胀应该是他们的“致命伤”。因为去年政府逐渐削减补贴，以降低国家财赤，导致百物价格腾飞。
值得一提的是，自从政府减少燃油补贴后，导致汽油价格走高，进而把去年11月份的通胀率推高至2.9%。
因此，李兴裕预测，今年的通胀率将企于3%以上，并可能会进一步上探到3.5至3.6%。
他表示，通货膨胀是影响消费者购屋的其中一个风险，加上政府将在明年推行消费税（GST），预计会进一步影响购屋者的购买能力。
24%去年为投资置业 小公寓最受欢迎
尽管调查显示过去1年，只有23.81%或750名受访者购买产业，但是他们购买产业的目的是以投资增值为主。
根据调查，购买一个单位的受访者高达90.57%，购买2个单位的受访者则有5.66%，剩余的3.77%受访者是购买2个单位以上。
住宅产业（包括小型家庭办公室，简称SOHO）是最获受访者欢迎的产业类型，占73.68%，其次是休闲产业（如可出租的服务式公寓，占21.05%）及商用产业（如零售店，占5.26%）。
43.55%受访者购买产业的首要目的是投资用途，因为他们看好产业的增值潜能。
另外，35.48%受访者购买产业是供自住或自用，20.97%受访者则买来收租。
冀增值抗通胀 32%今年将买房
今年，32.38%受访者表示会购买产业，其中95.90%受访者计划购买1个单位，3.28%受访者打算购买2个单位，只有少数的0.82%受访者规划购买超过2个单位。
促使他们决定在今年购买产业的关键因素，同样是以增值潜能（达61.22%）为主，其次是需求强劲（21.43%）及经济增长（17.35%）。
对于17.33%受访者视产业为最佳投资工具，分析员表示认同，因为去年产业股走势非常凌厉，产业指数表现远远超越富时隆综指，分别上扬23%及9%。
大马评估机构（RAM）首席经济学家姚金龙早前出席全国房地产大会时说，大马投资者的投资选项不多，是促使他们热衷于投资房地产的关键因素。
“相较于资金市场发展比较完善的国家，大马的投资选择其实不多。”
为了保值和对抗通胀，投资者倾向于把资金投入房产市场；事实上，有些房产市场的回酬也不错。
他指出，这种情况推高了产业需求，让产业价格高居不下，甚至节节上升。
少数人看淡行情 延迟进场捡便宜
根据调查，不买产业的受访者当中，只有少数（11.25%）表示，不买产业的主要原因是预测产业价格未来可能下滑。
随着建筑材料、地价、劳工成本及电费上涨，加上国内经济表现仍稳健，产业价格下跌的可能性不大。
房地产网站PropertyGuru.com大马区经理许毅早前受访时表示，政府不断祭出打房政策，应该是预见未来的房价走势会继续攀升。
“如果政府认为房价不起反跌，那他们不会推行那么多打房政策。”
许毅预测，未来两三年，产业领域将会持续增长。
他说，政府的打房计划，主要是打击投机活动，希望房价能稳定、逐步增长，而不会形成泡沫，即房价疯狂飙涨，然后急挫。
“如果形成泡沫，然后泡沫破裂，那会对经济造成很大影响，各方都需要付出很大的代价。”
多数人不怕打房措施
对于政府在去年陆续祭出打房措施，包括调高产业盈利税（RPGT）及外国人最低购屋价等，62.99%受访者表示，他们购买产业的决定没有因此动摇。
33.21%受访者指出，那是因为产业需求一直存在；30.69%受访者则看好产业价格会在长期走高。
同时，有者（18.77%）的看法与分析界相同，他们皆认为政府的打房措施是属于短期调整，意即短期内冲击买家情绪而已。
JF Apex证券分析员表示，近期的房屋降温措施将有助于降低一些投机活动，让产业价格保持平稳。
“这些措施可能会暂时影响买家情绪，因此，我们估计发展商将在今年首半年推出一些新产业项目，而买家那股被压抑的需求将会推高下半年的购兴。”
消费税或推升屋价
业者和专家纷纷谨惕看待市场，房价未来可能因为消费税的实行而上涨。
虽然人民购买住宅与农业土地可豁免消费税（GST），但基于建筑材料供应商将向发展商征收消费税，因此，后者可能因而上调屋价，以便转嫁成本。
蔡兆源说，产业发展商不能向购屋者征收消费税，但问题是产业发展商的原料供应商，如建材供应商等，会向他们征收消费税。
“若发展商无法吸纳过高成本，他们可能会把高涨成本转嫁给购屋者。”
不过，发展成本增加与否，最终还是取决于发展商的建筑成本架构。
但蔡兆源相信，发展商绝对有调高屋价的可能性，因为一旦他们无法吸纳成本，把高涨的成本转嫁给消费者是最普遍的经商手法。
小型住宅未来更吃香
有意在今年购买产业的受访者当中，高达81.73%想购买住宅产业，其次是休闲产业（9.62%）及商用产业（8.65%）。
其中，超过一半（50.45%）受访者的预算是介于20万令吉至40万令吉，紧接在后的是40万令吉至60万令吉（21.62%）。
有意购买60万令吉以上的产业的受访者不多，仅占12.61%；但也有15.32%受访者是在物色20万令吉以下的产业。
纵观目前房价，特别是在吉隆坡市中心，介于20万至40万令吉的产业供应不多。
随着建筑成本逐渐上涨，购屋者可选择的单位规模，预计会变得越来越小。因此，预计会有更多小型住宅单位推出市场。
另一方面，“2014年房市展望”针对发展商的调查显示，发展商认为小型单位，像是小型家庭办公室（SOHO）会更受欢迎。
72.46%受访发展商看好小型单位的增长动力。其中，18.84%受访发展商认为，小型单位具备强劲的增长动力，逾半（53.62%）相信小型单位会更受欢迎。
PR1MA定价符要求
“一个马来西亚房屋计划”（PR1MA）推出的可负担房子售价介于10万至40万令吉，正好符合多数受访者的要求。
稍早前的报道指出，一个马来西亚人民房屋机构会在2018年，推出50万间可负担房屋。
根据“2013年财政预算案”，一马房屋机构应该在去年耗资5亿令吉，在吉隆坡、莎阿南、新山、芙蓉及关丹的主要地点，打造8万间房屋，每间售价介于10万至40万令吉。
去年8月杪，该机构宣布已在巴生谷、柔佛、槟城、沙巴和砂拉越，批准15个可负担房屋项目，提供约2万间房屋，发展总值达50亿令吉。
该机构总执行长阿都慕达立说，除了该15个项目，该机构计划在未来几个月，在吉隆坡文良港和Jubilee路推介新项目。
同时，该机构还会在新山推介2个项目，以及分别在槟城、沙巴和砂拉越，各推介1个项目。
他有信心可在年杪前，达至8万间房屋的目标。
增加供应稳定房价
大马评估机构（RAM）首席经济学家姚金龙认为，除了推出打房政策，从需求方面着手控制房价外，增加供应也有助于稳定房价。
“政府早前公布会增加可负担房屋，陆续应该会有更多‘一个马来西亚房屋计划’，除了推行打房政策，相信政府也希望从供应方面控制房价。”
不过，近期有媒体质疑PR1MA计划执行缓慢，政府释出的土地不足，未能达标，所谓的可负担房子也供不应求。
根据报道，8万间房屋所需的土地达2000英亩，但政府仅拨出约100英亩土地。
阿都慕达立近日出席记者会表示，该机构在去年批准了4万5000个单位，并希望在今年首季杪，额外批准3万5000个单位。
这意味着，一马房屋机构只达标56.25%。
截至目前，已注册申请PR1MA的民众达34万人。粗略估算，就算有8万间房屋，都难免陷入僧多粥少的局面。
更甚的是，目前仅批准了4万5000个单位，对30万名注册者而言，可谓杯水车薪。
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