買拍賣房子須小心

買拍賣房子須小心

• 問診室
 

 2012-04-22 19:17

任何人在投標購買拍賣房產，必須很小心，業主的產業遭銀行拍賣，不外是拖欠貸款供期，無法繼續償還的結果。

其中有許多個案不只拖欠銀行的房貸分期付款，還拖欠發展商不少的管理維修費，令購獲拍賣公寓者，如同捧著燙手山芋！

余太太來信指出，她購買拍賣公寓面對一些問題：去年12月，她成功標獲一間公開拍賣的公寓，並付了10%首期錢及簽署相關文件。

當取得相關文件後，委托律師負責草擬合約，在草擬過程中，遇到一些問題。律師告訴她前業主拖欠發展商大筆管理維修費及其他相關費用，在這之前，她未獲告知要支付這些費用，因此，有一種被騙的感覺，請問應該怎麼辦？

另外，她也在信中提出以下問題：

1）請問私人凍結令有甚麼用途？

2）如果前業主針對有關產業做了私人凍結令，是否就沒辦法解決問題？

3）如果不償還以上費用，而發展商遲遲不發出批准交易的信件，請問拿回10%首期錢的幾率多高？

答：投標購買拍賣房屋的消費者，事先應查問前業主是否拖欠發展商大筆管理服務費；假如是，應該先談好由銀行承擔，若銀行表示同意，再通過白紙黑字寫清楚才投標，如果無法達致協議，最好再三考慮。

黃振原律師說，私人凍結令的作用是凍結有關地段的買賣，假如產業單位仍是總地契，發展商一般不批准凍結，只要有關單位沒被凍結，買賣照樣可進行。

另外，假如不準備償付前業主所拖欠的費用，發展商當然不會發出批准交易的信件，過了預定的期限，10%首期錢將被沒收，除非通過律師嘗試提出延長交易期限。

還有可通過律師與銀行、發展商洽談，嘗試努力爭取豁免買者繳付有關的費用，或者減半之類的安排，雖然說成功投標獲得拍賣單位者本身大意、或缺乏購屋經驗，但完全由買者承擔，相信多數人會認為不合理。

（星洲日報／投資致富‧產業問診室）http://property.sinchew-i.com/node/1572

2011年09月11日 - 投资策略：房东最怕租户死赖不走

投资策略：房东最怕租户死赖不走

• 投资策略
 
• 产业周刊
 

 2011-09-11 13:32

租户不给租金或触犯违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走，让房东无奈哀叹。

租户拒付租金，又赖着不走，怎么办？似乎没有人可以协助房东，事实上，这的确是一个非常难以解决的问题。

法律上赋予房东解约的权力，合约更维护房东行使终止租约的权力，虽然这一切看起来对房东绝对有利，但租户拒绝接受搬迁的通知，死赖不走的问题却时常烦扰着咱们的一品房东，成为房东的第一烦恼、最大疑惑。

一些租户甚至在租约届满时拒绝签署新合约续约，也不搬出，而房东也得过且过，因此铸成大错。

租屋史上最悲惨黑暗的一天就是租户不给租金，或犯上违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走。

在一些西方国度里，根据白纸黑字的合约所采取的法律行动，可以相当顺利的将这个无赖撵走，但在执法效力有待商榷并在发展中的马来西亚，房东要应付这类“违法”事件，则需运
用智慧和“人情世故”来解决。

勿随意破坏彼此关系

不少产业顾问著书建议用粗暴手段解决，或交给债务催收公司代劳，这样看似高明，实质愚蠢的方式，我不敢领教，更不会建议给我们的一品房东。

话说回头，这样的建议也证明这个连专家也无法解决的问题的确让我们的房东头痛。

笔者建议房东若发现租户一个月没缴租，必须关心的以书面或电话礼貌询问，了解实际情况，或许是租户忘了，还是租金失落了，抑或租户遇到了一个短暂的问题。

若可以解决的话，则不会因不必要的粗鲁态度而破坏彼此关系与形象。

但若第二个月还是拖欠，或租户不回覆也不接电话，房东就必须登门造访，万一发现租户有问题难以解决，或房屋遭受破坏或非法使用（必要时要报警备案），房东可以开始展开驱逐
行动。

即使要损失一些也好过迎接更大的灾难，因为让你的租户继续留下来会对你或你的宝贝房屋造成更大的伤害，使问题加剧。

申请逐客令繁杂冗长

最惨的就是租户还是死赖不走，怎么办？

房东可要用最快的速度发出律师信驱逐，而最后只好向法庭申请逐客令，并索取赔偿，但切记法庭程序繁杂冗长，消耗时间金钱，非到必要时候千万别碰。

此外，房东可在合约加入逾期搬迁应负责的赔偿与利息，让租户了解赖着不走，必须付出更大的代价。

另外，租户不愿依续约选择权更新合约但又继续租下去，或约满之后还是不愿搬离，房东又应该如何应对呢？

房东可别得过且过，让他继续住下去，若他有续约权，房东应该在约满前的两个月准备好新合约让租户签署，若不签署则必须在约满是即刻下逐客令，若约满又不愿搬出，则房东只好
报警或选择采取法律行动，并确保租户了解拖延搬迁所造成的损失都由他负责。

订制“完美”租约防范

而事实上，真正能避免以上的问题，或抑制租户衍生问题，或在事件发生时能获取公平的赔偿，就只得靠一份“完美”的租约订制。

然而，最基本的“防范”方法还是如笔者前数篇所建议的：谨慎选择与审查租户的背景与经济条件。

正常手续耗时费力

这虽不能让我们的一品房东赚上一万，则可弹开万一，作一个真正的快乐富房东。

虽然法律赋予房东中止或解除租约的权力，但是实行起来却有相当的困难；租户一般上都不太愿意搬出，若房东要按照正常手续“驱逐”恶租户却得面对繁文缛节，耗时费力。

如何解决这项房东“第一烦恼”是众房东心中最大疑惑，也是房东求助于专家、报章最主要的问题，但在我们的国度还是没有一个最妥善的解决方案。

展开驱逐行动前，房东必须准备充分资料和证据把驱逐行动合法化。

如果是租户拖欠租金，房东必须寄出挂号信或亲自递交催收或警告信给租户，若是其他毁约行为，房东则须发出警告信。

如果租户做出违法或破坏行为则必须报警备案，在这基本的通知工作完成后，房东则可发出律师信催收租金或要求赔偿。

如果租户罔顾有关要求，并在限期内没有提出合理的解决方案，房东可以发出驱逐信，规定租户在限定日期内迁出，万一租户还是死赖不走，房东已经有足够条件来采取法律的行动。

转载自郑水兴著作 

2011年09月11日 - 投资策略：房东最怕租户死赖不走 - 投资策略 - 产业周刊 - 南洋网

2011年09月18日 - 租户失踪，房东怎么办?

租户失踪，房东怎么办？

• 投资策略
 
• 产业周刊
 

 2011-09-18 13:59

上周，我们提到遇上租户死赖不走的情况。

现在让我们谈谈房东的另一桩一样让人烦恼的房东“心事”，但情况却恰恰相反，而是更严重的租户人间蒸发，留下一间空屋，却又大门深锁。

门又闯不得，屋又拿不回，租金当然更是收不到，身为专业经纪，我们经常都会收到房东的求助，怎么办？

若是房东强闯入屋，可能事后会被租户起诉，若再继续等下去，或许要高歌 “何日君回来？”损失一天一天的加重。

租户失踪了，或者拖欠租金逃之夭夭，房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令，甚至拍卖租户留下的家具或物品。

保留索赔权力

但若发现房屋被当作非法用途，或被严重破坏，或有任何危险状态，则必须即刻报警，由警方陪同开锁入屋检查。

屋子拿回了，房东还是有权力起诉索回一切的损失。

笔者建议，若签署合约的另一方是国际公司、上市企业或还正在运营的公司，抑或是名人或富商，房东就应该跟他们奋战到底，誓必以合法的程序拿回损失。

但是，若租户是一位夕阳西下的失意者，房东则更需要尽速索回产业的拥有与控制权利，这或许是不幸中的大幸，也可能因此找到一位更好的租户，尽管如此，房东仍然应该保留索赔的权力。

“完美”租约保障权益

无论如何，房东若要真正的避免以上问题，确保在事件发生时能获取应得的赔偿，还是要靠一份“完美”的租约订制。

签约前先了解背景

一般房东都忽略了“索屋”的条例；房东应该在租约上清楚地列明，违反合同条例或拖欠租金超过三个月，房东有权力即刻索回屋子的使用与拥有权，若合约上没有注明此条例，房东只能采取法律途径。

当然最基本的“防范”方法，还是能在签约之前绝对的了解租户的背景，确保租户付租的经济能力。

若租户是以公司名义签署，且注册资本为2令吉：或少过租期内租金的总数 （例： 3000令吉租金、两年租约，则要求注册资本必须至少7万2000令吉），否则必须由至少一位董事担任担保人，则可确保将来事发时更方便采取追讨行动。

万一租户逝世

万一厄运临头，单身租户不幸逝世，一般房东都会手足失措，无从下手，但事情总要解决。

之前，我们劝告房东在租赁申请书或租约，要求租户在表格上填写紧急事故联络人，房东可在第一时间联络租户的亲友，以便处理后事。

当然，如果无法联络上任何人，这应该寻找警方或公共服务局的协助。

房东切记不可搬走该租户留下的任何物件，法律上，其继承人有权处理及拥有有关财产。

当然，房东在这个紧急关头是有权破门而入，但必须懂得保护自己，避免麻烦。

至于有关租户拖欠的租金和相关费用等，房东可通过法律程序向死者家属或财产继承人索取。

驱逐租户须律师处理

一般的驱逐行动都必须通过律师来处理，律师将向法庭申请庭令以便封屋，租户不被允许擅自取出任何物件，租户可在期限内解决租金及相关付款等等事宜。

倘若无法如期办妥，房东可拍卖屋内的物件，充作欠租赔偿，如果拍卖所得无法抵销欠款，房东可继续索赔。

无论如何，房东通过这个方式，可以索回房子，再度转租。

一些房东擅自开门入屋，或加锁来威迫租户就范，这不但无法索讨赔偿，可能还会惹上官司。

●转载自郑水兴著作《房东博士》 

2011年09月18日 - 租户失踪，房东怎么办？ - 投资策略 - 产业周刊 - 南洋网

當投資收租金 為孩子購置房產

• 房產屋語

26/01/2012 21:04

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報導：陳愛玲

　憂心未來房屋價格超越下一代負擔能力，父母提早為孩子購置房地產已成趨勢，期盼孩子畢業后可專心為事業打拼，不必那么早就就成為“房貸奴”。

為孩子購置房產早已盛行，一些父母是考慮到孩子未來在外國或外地求學，為免孩子為找房子而煩，行有余力的家長都會先在理想的求學地點購置房子。　在等待孩子長大之時，也可將房子出租賺取租金，一舉兩得。

購隔鄰單位

　不過，眼見房價逐年攀揚，父母的擔憂從孩子的求學期延伸至事業打拼期，在現在“趁低”為孩子購置房產的想法也逐漸發酵。

　全國產業資訊中心（NAPIC）董事再蘭日前接受記者詢問時指出，事業進入穩定期的父母，再購置新房產，除了當作投資，也可留給孩子當作畢業禮物。

　“更有父母因捨不得孩子未來離開身邊，先購下隔壁單位，讓孩子長大后可以住在隔壁，互相照應。”　在國外，父母為子女購置房產舉動非常盛行，父母會在孩子畢業前2至3年趁低價購下房產，待孩子找到工作，收入漸上軌道后再接手房屋供期。　在本地為孩子置產風潮漸盛，家長一般上較喜歡購置“小而美”的單房公寓或者面積較小的公寓，一來價格較低，二來容易打理。

房價高‧貸款難
年輕人置產不簡單

房價高漲之外，貸款申請難獲批准，也是年輕人購屋時遇到的難題之一，理財師建議此時不妨考慮以家庭內部貸款方式，讓資金充沛的長輩幫助晚輩置產。自金融海嘯后，銀行收緊銀根，購屋者貸款申請困難，家庭內部貸款模式在美國逐漸盛行。

　在此模式下，父母或長輩可象徵式向孩子收取低于銀行的貸款利率，讓晚輩可以提早擁有產業，長輩也可為儲蓄增值，達致雙贏。不過，家庭內部貸款的另一隱憂，是孩子或會欠款不還，因而導致財務糾紛，對此有理財師建議家長可和孩子約法三章。再者，家長可以自己的名義借貸購屋，再以貸款供期數額（或稍高金額），將房子“租”給孩子，待孩子把貸款還清后，才辦理轉讓手續。

學府鄰近購房產

若預算為12萬令吉至30萬令吉，一般可于雪州地區的高等學府鄰近購得此類型房地產。　以貸款90%、貸款利率5%計算，為期30年供期的二手小公寓供期介于600令吉至1500令吉之間，對于小康以上的家庭，尚算可負擔範圍。　若可將房屋出租，供期負擔更獲減輕。

source: http://www.chinapress.com.my/node/288393

Moving into a new home

Jan 14, 2011

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About Individual and Strata title

About Individual and Strata titles

Jan 18, 2011

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In general, an individual title is for a property which has its own land and this usually means that the land itself is owned by the proprietor. Strata titles are generally for properties in a multi-storey building and this usually means that the land belongs to the proprietors from the time of the multi-storey building.

Whilst properties which have their own land will be issued with individual titles, the owner of a unit in a multi-storey building (e.g. apartment, flat, condominium, townhouse, office or even shoplot) will have their right of ownership of the unit they purchased. Every owner will have their share of the land/building which is stated as Unit Share in their Strata Title when issued based on the built-up size of their unit.

To obtain a strata title would take quite a while - years. Before the title is issued, the one owning the property is able to sell and has rights to the property.

Individual title

To sell, Form 14A in the Malaysian National Land Code is needed.

As for the legal charge of the property with individual title by the owner to his financier Form 16A is applicable. Both the transfer and the charge will involve the land office and the instruments must be presented to the land office for registration.

Strata title

A deed of assignment is required to purchase a property or to provide security for loan, for example, if the deal is a sub-sale, or to give security for a loan. This will transfer the rights, interests and title to the owner's financier. When the strata title is issued, the person who owns the property is able to use the property like how it is used for an individual title.

source from: http://www.homeguru.com.my/resources/buy-property-guide/about-individual-and-strata-titles/66